Savoir négocier le loyer d’un bail commercial

 

connaitre le loyer d'un bail commercial

connaitre les pièges pour maîtriser la négociation du montant du loyer dans un bail commercial

Quand on lance son activité commerciale ou bien qu’on la développe, il est important d’avoir un espace permettant de proposer les produits vendus. Il s’agit néanmoins d’un coût assez conséquent pour les sociétés. Il est judicieux de connaitre les subtilités dans les différents loyers d’un bail

commercial afin de ne pas commettre  d’erreurs.

Il existe plusieurs manières de procéder à la révision du loyer d’un bail commercial. Il existe des dispositions légales qui encadrent cet aspect. Cependant, il peut également exister des dispositions contractuelles.

A la différence de la fixation du loyer initial, la fixation du loyer révisé en cours d’un bail est encadrée par les dispositions du code de commerce.  C’est l’article L.145-37 du code de commerce qui détermine les modalités de révision.

Il convient de distinguer la révision triennale légale et l’indexation. La révision légale ou triennale est une variation du loyer résultant des dispositions du code de commerce.

L’indexation est une technique contractuelle prévoyant une variation de loyer. Cette clause contractuelle est appelée clause d’indexation ou clause d’échelle mobile.

 

Le loyer d’origine d'un bail commercial

Contrairement à ce que l’on peut penser, il existe plusieurs modalités pour fixer le montant du loyer.

Le loyer d’origine en fonction de l’offre et de la demande

Lors de la signature du bail d’origine, les parties sont libres de fixer librement et d’un commun accord, le montant du loyer initial. Il n’existe aucune réglementation permettant d’encadrer le loyer initial.

En réalité, le loyer initial est fixé en fonction de la loi de l’offre et de la demande. Cependant, on constate que les propriétaires souhaitent obtenir un montant de loyer se basant sur les bases récentes les plus élevées fournies par les agences immobilières.

Alors que le preneur souhaite obtenir un montant de loyer en fonction de sa capacité découlant de l’activité exercée dans le commerce. Dans les emplacements de première catégorie, on constate que les indépendants cèdent leur place au profit des enseignes internationales.

Ces enseignes génèrent des profits et marges plus conséquents que les indépendants.

Les aménagements contractuels du loyer d'un bail commercial

En raison de la liberté contractuelle, le bailleur et le preneur peuvent convenir de différentes clauses pour fixer le loyer initial.

Le bail peut prévoir le versement d’un pas de porte ou d’un droit d’entrée au moment de la signature du contrat de location. Le preneur verse un capital au bailleur au moment de son entrée.

En fonction de la qualification donnée par les parties, il peut s’agir d’un supplément de loyer versé d’avance, ou d’une indemnité compensatrice.

Attention, ce pas de porte est qualifié d’un revenu imposable pour le bailleur et d’une charge déductible pour le preneur.

Il est important d’être assisté par un avocat au moment de la rédaction de cette clause sensible. Il existe des risques de requalification par l’administration fiscale.

Ainsi, l’administration fiscale serait en mesure de vous redresser sur le montant des droits d’enregistrement.

Les différentes clauses à connaitre concernant le loyer d'un bail commercial

Les clauses de recettes. Cette clause se retrouve régulièrement dans les baux commerciaux des centres commerciaux. Il s’agit d’une clause de loyer variable. Un loyer complémentaire sera exigible si votre chiffre d’affaires atteint un certain seuil.

La clause de franchise ou d’allégement de loyer peut être prévue lorsque les locaux nécessitent des travaux. Dans le cas où le bailleur ne souhaite pas les réaliser alors cette clause est insérée. En contrepartie de la réalisation de certains travaux, le locataire obtient un allégement temporaire de loyer ou une franchise. Il convient d’être vigilant sur la rédaction de ce type de clause.

La clause bail à paliers permet aux parties de s’arranger dès le début sur des différents paliers pour la fixation et le paiement du loyer sur une période déterminée.

En pratique, un contrat peut prévoit que la première année du bail, le loyer annuel sera de 10.000 euros. Puis la deuxième année, le loyer annuel sera de 11.000 euros. Enfin, la troisième année, le loyer annuel sera de 12.000 euros. Cette clause vise à mettre le preneur dans les meilleures conditions lors du lancement de son activité commerciale.

La clause d’actualisation est utilisée lorsque la date de signature du bail ne correspond pas à la date de prise d’effet du bail, c’est-à-dire la date de début du bail. Exemple si je signe le bail le 5 mars alors que l’entrée dans les lieux s’est réalisée le 1er mai.

La révision légale ou triennale du loyer d'un bail commercial

En principe, la révision légale est applicable à tous les baux commerciaux soumis au statut.  La révision triennale s’applique même en présence d’un bail commercial disposant d’une clause d’indexation.

Cependant, la révision légale ne s’appliquent pas aux loyers binaires, c’est-dire aux baux commerciaux comportant une clause recette.

Les parties ne peuvent prévoir une clause qui peut déroger à ce principe qui est d’ordre public.

En principe, la demande de révision est réalisée par la partie qui a le plus d’intérêt. Il peut s’agir du bailleur et du preneur.

Cette demande de révision peut être réalisée par un avocat car il s’agit d’un acte administration.

A quel moment peut-on solliciter une révision du loyer ? L’article 145-38 du code de commerce prévoit 3 cas dans lequel la révision légale peut-être mise en place.

Dans tous les cas, il faut attendre l’expiration du délai de 3 ans qui intervient à la date d’entrée en jouissance du locataire, au point de départ du bail renouvelé, du jour où le nouveau prix sera applicable.

La demande de révision doit être envoyée par lettre recommandée avec l’indication du montant. A défaut de réception, il convient de solliciter un huissier de justice pour délivrer la demande de révision.

Il faut être attentif à la rédaction de la demande de révision de loyer. A défaut de respecter les mentions obligatoires, votre demande risque d’être nulle. Il est conseillé de se rapprocher d’un avocat pour rédiger ce courrier afin d’éviter toute contestation sur la validité de l’acte.

A défaut d’accord entre les parties sur le loyer révisé, le montant ne peut dépasser à la hausse ou à la baisse sur la variation de l’indice applicable.

Depuis la loi du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) a été supprimé en tant qu’indice de référence.

Désormais, les seuls indices tolérés sont l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Toutefois, il existe une possibilité pour le bailleur de fixer le loyer à la valeur locative, et donc d’éviter le plafonnement découlant des indices. Il faut démontrer une modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Selon l’article L.145-38 du code de commerce :

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas, il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, et des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Le calcul du loyer révisé nécessite de trouver l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est adressée. Il s’agit de l’indice multiplicateur.

 

Ensuite,  il faut trouver l’indice du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer. Ceci peut-être la date d’effet du bail, la date de la première révision. Il s’agit de l’indice diviseur.

Vous devez appliquer la règle de calcul de trois afin de trouver le montant du loyer révisé.

 

La clause d’indexation pour réajuster le montant du loyer d'un bail commercial

La clause d’indexation, également dénommée clause d’échelle mobile, est la clause par laquelle les parties définissent la révision conventionnelle du loyer.

Cette clause permet d’éviter les contraintes de la révision triennale légale présentée dans le paragraphe ci-dessus.

La révision légale a des inconvénients car il faut attendre le délai de 3 ans, et il y a un formalisme à respecter. Lorsqu’on souhaite procéder à cette révision légale, l’indice multiplicateur n’est pas encore apparu. La révision n’est pas automatique. Par conséquent, les propriétaires négligents perdent le bénéfice de cette révision.  En cas de désaccord, il faut avoir recours à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Bref, la révision triennale est difficile à mettre en place lorsque le bailleur n’est pas un professionnel.

 

Quelles sont les avantages de la clause d’indexation pour les propriétaires ?

Les avantages de la clause d’indexation sont multiples pour les propriétaires.

Le premier avantage, c’est le caractère automatique de l’indexation du loyer. En cas d’oubli, le bailleur pourra indexer le loyer avec retard. Le locataire ne peut pas s’opposer.

En cas de diminution des indices, le locataire peut exiger une diminution du montant du loyer. Le bailleur ne peut s’opposer.

Le deuxième avantage, c’est l’absence de formalisme. Le bailleur n’a pas besoin de formuler une demande afin d’indexer le loyer.

Le troisième avantage consiste à une liberté des parties pour fixer la périodicité. Dans la pratique, les parties choisissent la durée d’un an.

Le quatrième avantage consiste à connaitre l’indice multiplicateur au moment de l’indexation. Il s’agit du principal inconvénient de la révision légale.

Quelle est l’astuce pour réussir la rédaction d’une clause d’indexation ?

Il est important de choisir un indice valable dans la clause d’indexation.

Enfin, il existe plusieurs méthodes spécifiques à appliquer lors du calcul de l’indexation en cas de lissage du loyer déplafonné du bail renouvelé.

 

La révision du loyer indexé d'un bail commercial

Avant d’évoquer cette manière de faire évoluer le montant du loyer, il faut distinguer la révision triennale légale, la révision contractuelle appelée aussi indexation.

La révision du loyer indexé peut être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer a augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Ainsi, la variation de plus de 25% s’apprécie par rapport au loyer initial, au loyer modifié par accord par les parties, au loyer précédemment révisé sur le fondement des articles du code de commerce.

La demande de révision peut donc être adressée dès que le loyer, précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, a varié, à la hausse ou à la baisse de plus de 25%, par le jeu de la clause d’échelle mobile.  Par ailleurs, cette demande peut intervenir sans limites dans le temps.

En cas d’augmentation du loyer indexé de plus de 25%, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, si celle-ci est inférieure au loyer indexé. De son côté, le propriétaire peut solliciter la fixation du montant du loyer à la valeur locative sous certaines conditions.

En cas de baisse du loyer indexé de plus de 25%, une des parties pourra demander que le loyer soit fixé à la valeur locative en deçà du loyer modifié par l’application des indices.

En l’absence d’accord entre le propriétaire et le locataire, la procédure de fixation du loyer est la même que celle étudiée dans le cadre de la révision triennale.

Rachid ELMAM

Avocat au barreau de Paris

contact@elmam.fr

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