Bail commercial : les clauses essentielles à connaitre

quelles sont les clauses à connaitre au moment de signer un bail commercialLors de la création ou d’une reprise d’une entreprise, l’entrepreneur doit veiller aux conditions figurant dans le bail commercial. Malheureusement, on constate que de nombreuses personnes s’abstiennent de négocier ou d’étudier les clauses de leur contrat de bail commercial.  Rédiger un bail commercial ou signer un bail commercial nécessite de connaitre le statut des baux commerciaux.

La bonne gestion d’un bail commercial permet de déjouer certains pièges.

Savoir conclure un bail commercial et l’administrer dans le temps exigent de la réflexion. Le preneur doit disposer d’une  perception des intérêts économiques et fiscaux.  Les enjeux et les stratégies à développer sur le long terme divergent entre le bailleur et le preneur.  C’est pourquoi, la phase rédaction bail commercial est très importante.

Vous avez compris que le statut des baux commerciaux est une affaire de spécialistes. Les baux commerciaux recèlent des pièges que seuls les professionnels sont en mesure de décrypter.

L’expérience démontre que les preneurs non assistés lors de cette phase sont confrontés à des difficultés. Ils ne prennent pas connaissance de la portée de certaines clauses de ce bail commercial 3 6 9.

Il est important de négocier un bail 3 6 9 adapté aux réalités économiques. Vous devez être vigilant aux aspects juridiques, financiers, fiscaux.

L’entrepreneur doit se poser certaines questions stratégiques au moment de choisir son local professionnel. Il faut savoir où localiser son activité ? Faut-il acheter ou louer son local professionnel ?

Au moment de la signature du bail commercial,  vous devez être attentif à son contenu, à ses clauses essentielles, à sa transformation, à sa  durée et aux modalités de mettre un fin.

Rédiger un bail commercial nécessite de comprendre certaines subtilités du contrat bail commercial.

Il est important de rappeler que  le statut des baux commerciaux protège le locataire à plusieurs niveaux. C’est pourquoi, il est important de vérifier que votre bail commercial est soumis à ce statut protecteur.

En effet, les principales mesures de protection du statut des baux commerciaux  est d’une part le plafonnement du loyer, et d’autre part le droit au renouvellement du bail.

Depuis, la loi Pinel, le législateur a souhaité procéder à un rééquilibrage des relations contractuelles entre le bailleur et le preneur.

Le loyer : élément important du bail commercial

La liberté contractuelle permet aux parties de fixer librement le montant du loyer initial.  A la différence des baux d’habitation, le montant du loyer initial n’est pas réglementé. Il n’existe pas de loyers de référence.

Lors d’un changement de locataire, le propriétaire n’est tenu au montant du loyer du précédent preneur.

Cependant, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien. Dans la pratique, le bail commercial mentionne un loyer annuel. Certains bailleurs prévoient un prix annuel par mètre carré. Parfois, le loyer est soumis à la TVA  au taux de 20% en fonction de la qualité du propriétaire.

Le prix prend en compte différents éléments comme la destination des lieux (activités autorisées dans le bail), les obligations des parties (prises à la charge du preneur des taxes, travaux, charges diverses), les caractéristiques du local (agencement, etc..), et les facteurs locaux de commercialité.

Un local situé sur une artère principale et à proximité d’axes de transport (métro, RER, routes) aura une plus grande valeur locative qu’un local situé dans une rue isolée dans un quartier peu fréquenté.

Les parties prennent également comme exemple les prix pratiqués dans le voisinage.

Au moment de l’entrée d’un nouveau locataire, le propriétaire peut exiger le versement d’un pas-de-porte ou d’un droit d’entrée.

Dans la pratique, la contrepartie du versement du pas-de-porte se traduit par un loyer plus faible.

La durée du bail commercial

Attention, certains bailleurs ont tendance à privilégier la souscription d’un bail dérogatoire d’une durée de 3 ans afin de déroger aux dispositions du bail commercial.

D’autres bailleurs désirent fixer une durée supérieure à 9 ans. Il s’agit d’une stratégie du bailleur visant à obtenir automatiquement le déplafonnement du loyer lorsque le bail commercial arrive à terme.

Il est important de négocier la clause de durée du bail commercial. Lorsqu’on parle de bail 3 6 9. Le preneur a la possibilité de dénoncer le contrat à l’expiration de la période triennale. Certains bailleurs tentent d’imposer des clauses empêchant aux preneurs de dénoncer le contrat avant une durée de 6 ans correspondant à deux périodes triennales.

En effet, le preneur se trouve contraint de payer le loyer alors que l’activité n’est pas pérenne pour poursuivre l’exploitation du commerce. Cette clause est récurrente dans les centres commerciaux. Vous risquez de mettre en péril l’entreprise qui dispose d’autres établissements ou points de vente.

Les activités autorisées dans le bail commercial

Lors de la conclusion du bail commercial, il est important de définir les activités autorisées. Bien souvent, les bailleurs tentent de limiter le nombre des activités au détriment du preneur.

Si vous souhaitez rajouter une autre activité alors vous devez solliciter une déspécialisation auprès de votre bailleur.

Lorsque vous souhaitez  céder votre droit au bail, vous allez éprouver des difficultés. En effet, il faudra préalablement obtenir l’aval du bailleur pour obtenir la déspécialisation ou la signature d’un nouveau bail commercial.

Dans la pratique, les bailleurs profitent de cette demande de déspécialisation qui peut être totale ou partielle pour solliciter une augmentation de loyer.

La révision du loyer commercial

Le bail commercial peut prévoir différentes clauses de révision. Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans ou selon une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation.

En outre, l’indice retenu qui est ILC  (indice des loyers commerciaux) ou ICC (indice du coût de la construction) doit également être mentionné dans le bail. Depuis la loi Pinel, le bail doit mentionner l’indice des loyers commerciaux.

A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.

Il est important de rappeler que l’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée. Cette augmentation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Les charges mentionnées dans le bail commercial

Actuellement, les charges locatives  donnent lieu à un abondant contentieux qui a pour origine une croissance exponentielle des charges, notamment dans les centres commerciaux.

Dans certains anciens centres commerciaux,  parfois des travaux de rénovation sont indispensables. La réalisation de ces travaux a pour conséquence d’augmenter de manière importante le montant des charges locatives.

Le preneur risque d’éprouver des difficultés à payer le montant des charges locatives. Par conséquent, il existe une imprévisibilité sur le déroulement du bail commercial.

La clause travaux insérée dans le bail commercial

La répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire constitue un point crucial lors de la négociation du contrat.  En effet, une grande partie des litiges locatifs concernant le problème de la répartition de travaux.

Il faut savoir que les dispositions régissant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire ne sont pas d’ordre public. De ce fait,  les parties disposent d’une grande liberté contractuelle.

Dans la pratique, les magistrats ont tendance à interpréter favorablement les clauses ambiguës au profit du preneur. C’est pourquoi, il convient de faire preuve d’une grande qualité rédactionnelle au moment de rédiger cette clause.

Depuis la loi Pinel, on ne peut plus imputer au locataire des travaux qui relèvent de ce qu’on appelle l’article 606 du Code Civil  et certains travaux de mise en conformité.

Il est conseillé de se rapprocher auprès d’un avocat afin qu’il puisse déceler les clauses abusives.

Les conditions relatives à la cession ou à la sous-location

Certains contrats comportent des clauses limitant la cession du droit au bail ou la possibilité de sous-louer. Le preneur est contraint de solliciter l’aval du bailleur à chaque opération. Ces clauses ont pour conséquence de restreindre la liberté d’exploiter le fonds de commerce.

Parfois, le preneur oublie la clause de l’exploitation personnelle lors de la signature du bail commercial.

Cette clause impose le preneur à exploiter personnellement le fonds de commerce. Or, cette clause empêche de donner en location-gérance  le fonds de commerce sans l’accord du bailleur. Parfois, il est très difficile d’obtenir l’accord du bailleur pour autoriser la location-gérance.

Dans la pratique, le propriétaire profite pour solliciter une indemnité ou une augmentation de loyers en contrepartie de son accord.

Si le preneur consent une location-gérance sans l’accord du bailleur, ce dernier sera en droit de refuser le renouvellement du bail ou de solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial.

Il est important de souligner que la loi PINEL a apporté des modifications sur la solidarité du paiement des loyers envers le cédant. Désormais, la durée de solidarité est de 3 mois à compter de la cession.

Sur la remise de documents obligatoire au moment de la signature du bail commercial

L’autre nouveauté de la loi PINEL, est d’imposer la communication de certains documents au moment de la signature du bail commercial.  Ainsi, la loi PINEL a  imposé aux parties l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée.

Avant, l’état des lieux n’était pas obligatoire. Le locataire était présumé prendre les lieux en l’état. Cependant, l’absence de ce document était une source de conflits entre les parties.

L’autre innovation de la loi PINEL, c’est l’obligation de faire un inventaire des charges à payer et un inventaire des travaux à réaliser avec les  budgets prévisionnels.

 

Rachid ELMAM

Avocat au barreau de Paris

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