Tout ce qu’il faut savoir pour bien investir à Cleveland !

Investir aux USA, tout le monde en rêve mais c’est compliqué quand on ne maîtrise pas certains rouages. L’investissement immobilier est l’idéal pour s’enrichir aux Etats-Unis car les rendements sont parfois impressionnants. Encore faut-il choisir correctement la ville et c’est la raison pour laquelle je voulais vous présenter les clés pour investir à Cleveland.

Pourquoi Cleveland ?

La raison est simple, elle tient à un simple chiffre : 13 % net… C’est censé parler à n’importe quel investisseur ! Mais bien sûr, pour obtenir un tel rendement et sécuriser son investissement, il existe des astuces à connaitre et des pièges à éviter. Pour vous aider à y voir plus clair, je vous dévoile tout dans cet article.

Les informations clés avant d’investir à Cleveland !

Il faut bien reconnaître que Cleveland n’est pas la ville la plus connue des USA, et encore moins la plus sexy. Pour y avoir visité des biens début novembre, je confirme ! Puisque je suis passé de 28 degré sous le soleil de Miami à -1 degré et la neige de Cleveland.

Toutefois, passé le choc thermique, j’ai découvert de vraies pépites en termes d’investissement immobilier, avec un rendement 2 fois supérieur à celui de la Floride. Et c’est la raison pour laquelle je voulais vous présenter ces opportunités.

La situation géographique de Cleveland

Cleveland est une des grandes villes de l’état de l’Ohio, avec Cincinnati et Colombus. Cet état est situé au nord des Etats unis. Il n’a pas de frontière terrestre avec le Canada mais un Lac immense sépare les deux pays.

Elle se situe à 550 kilomètres à l’est de Chicago et à 250 km de détroit par la route. La grande ville la plus proche est située dans l’état de Pennsylvanie et il s’agit de Pittsburgh, qui se trouve plus ou moins à 200 km. Autant dire rien du tout à l’échelle des USA. Pour en savoir plus sur la ville il vous suffit de suivre ce lien wikipédia.

La vie à Cleveland

Quand on souhaite investir dans l’immobilier dans une ville sans y vivre, on ne se soucis pas forcément des loisirs. Mais pour les personnes qui habitent sur place ça peut avoir son importance. Et plus il y a de loisirs et plus une ville est attractive. Cela participe donc à son évolution, et par conséquent à l’augmentation des prix mais aussi des loyers !

A Cleveland, le sport est une religion comme je l’explique plus bas dans cet article. Et les 400 000 habitants ne risquent pas de s’ennuyer !

Il y a également une vie éloignée du Downtown, avec de nombreux parcs, c’est une ville très verte, et des musées. Il n’y a quasiment jamais de trafic et le lac Érié (l’un des 5 grands lacs de l’Amérique du nord) est très agréable dès le printemps. Même si fut un temps la criminalité avait détérioré l’image de la ville, depuis 5 ans tout est bien plus apaisé.

Concernant les loisirs, la société TopGolf va y implanter un énorme complexe au cours des prochains mois, signe du renouveau économique de la ville.

Cleveland et la crise des Subprimes

Pourquoi un renouveau économique ?

Parce que la petite ville de l’Ohio a été durement touchée par la crise de subprimes en 2008. Il lui a fallu près de 10 ans pour se relever. Mais désormais tout est stabilisé avec un Maire aux commandes de la ville qui gère à la perfection les multiples enjeux. Il existe encore de nombreux biens vides, mais les services de l’urbanisme veillent à ce que les biens soient entretenus, sinon ils procèdent à la destruction des maisons.

C’est donc le moment de penser à un investissement locatif à Cleveland, d’autant plus qu’il existe d’autres bonnes raisons qui peuvent vous pousser à envisager cette ville au moment de placer vos économies.

Pourquoi investir à Cleveland ? Les 3 raisons à connaitre !

Pour être tout à fait franc, il existe davantage de raisons qui poussent à investir à Cleveland, mais si on devait retenir 3 aspects, ce sont ceux que je vous présente ici. A mon sens, ils apportent une vraie plus-value à la ville et lui permettront de passer encore un cap dans les prochaines années.

Raison n°1 : Cleveland Clinic

Si vous êtes déjà venu aux Etats-Unis, vous connaissez forcément via une publicité ou un building le groupe Cleveland Clinic. Il s’agit d’un centre médical qui s’est développé dans tout le pays, et qui a, comme son nom l’indique, son siège social à Cleveland !

En 2019, la société employait 60 000 personnes et est considéré comme l’un des meilleurs groupe hospitalier des USA. Pour les prochaines années, des investissements colossaux sont prévus.

De plus, il faut aussi considérer les emplois indirects créés par cette entreprise, ainsi que son impact sur la vie des habitants.

Une ville sportive

Une franchise de basket, une équipe de Baseball, une équipe de football américain et une équipe professionnelle de Basket ! Les 4 sports les plus populaires aux Etats-Unis sont représentés à Cleveland.

Rares sont les villes à pouvoir en dire autant où alors elles sont bien plus grandes, comme NYC, LA ou Miami.

Vous n’aimez pas regarder le sport mais préférez pratiquer ? Du fait qu’il s’agisse d’une ville où les espaces verts sont prédominants, les habitants peuvent courir sur des dizaines de kilomètres ou faire du bateau.

Bref c’est une ville très sportive qui ne manquent pas d’activités.

Un bassin d’emplois redynamisé

Les loisirs c’est bien mais encore faut-il travailler !

Cleveland est une vieille ville et a peu à peu perdu des emplois au cours du XXème siècle. Il s’agissait à l’origine d’un bassin industriel très important. Après la crise de 2008, elle a touché le fond, mais à présent l’activité se redynamise. Le pouvoir d’achat remonte et des investissements colossaux de société privées arrivent.

Dernièrement Amazon a annoncé son implantation pour 2020-2022, et de grosses entreprises historiques de la ville réinvestissent. Il en va ainsi du fabriquant de pneus Bridgestone, ou des paint store Sherwin Williams.

Après avoir été dans le dur, la ville retrouve donc des couleurs et de nouvelles perspectives pour les habitants.

Les 5 avantages de l’immobilier à Cleveland !

Maintenant que je vous ai parlé de la ville, j’aimerais me placer davantage sur l’aspect investisseur à Cleveland. Je vais donc évoquer les 5 raisons qui doivent vous conduire à Investir dans l’Ohio et plus particulièrement à investir à Cleveland.

1/ Un rendement de fou !!!

Comme je l’évoquais en introduction, le rendement d’un investissement à Cleveland dépasse tous les autres. Pour les meilleurs, il dépasse les 13 % sans difficulté et l’on peut même trouver des maisons qui rapportent plus de 15% par an.

C’est simple, sur une location nue classique, je n’avais jamais vu de tels chiffres, que ce soit en France mais également à l’étranger. Et le mieux c’est que c’est absolument sans risque !

2/ Une sécurité pour toucher ses loyers

Aux Etats-Unis, la propriété est sacrée ! Par conséquent face à un locataire qui ne paie pas ses loyers vous ne risquez pas d’être démuni. En quelques semaines vous pouvez l’expulser et pour un coût compris environ entre 500 et 700 dollars.

Et à Cleveland, si votre bien est entretenu, vos locataires seront attachés à leur maison, donc ils paieront !

3/ A Cleveland vous achetez des maisons individuelles !

Parce que oui, investir dans l’immobilier à Cleveland c’est investir dans des maisons individuelles. Ce qui signifie que vous êtes libre de faire les travaux quand vous jugez que c’est nécessaire.

Vous n’avez pas de charges de copropriété et toutes les dépenses d’entretien comme tondre la pelouse, l’élagage des branches, sont à la charge du locataire.

4/ La property taxe est une des plus faibles du pays

Alors vous vous dites que sur une maison les taxes seront plus importantes… Eh bien non ! Pas du tout.

Les taxes à Cleveland représentent en règle générale moins d’un mois de loyer. Et il s’agit de l’une des grandes villes qui pratique le taux le moins élevé de la région voire même du pays.

5/ Des locataires pas exigeants

Cerise sur le gâteau, le parc immobilier étant vieillissant, les locataires ne sont pas exigeants sur la qualité de la construction. Tant que vous leur proposez une maison entretenue, avec un confort correct, c’est suffisant à leur bonheur.

Seules les dépenses de chaudière (à changer tous les 25 ans) et de ballon d’eau chaude (à changer tous les 10 à 15 ans), et un entretien régulier de la toiture en shingle sont à prévoir.

A noter que contrairement à la majorité des villes américaines, ce sont les locataires qui amènent leur électroménager.

A savoir avant un investissement à Cleveland !

Il va de soi que tout n’est pas idyllique non plus quand on souhaite investir à Cleveland. Néanmoins, il n’existe pas de réels pièges comme dans d’autres villes comme Baltimore, ou pire encore comme à Détroit. Pour les personnes qui veulent en savoir plus sur l’investissement immo à Détroit cliquez ici et découvrez les raisons qui me poussent à vous alerter.

Pour en revenir à Cleveland, voici les 3 points à vérifier avant tout investissement

1/ L’emplacement est la clé bon investissement à Cleveland

Bon je ne vous apprends rien en vous disant que l’emplacement c’est la clé en immobilier. Pour bien investir à Cleveland, vous allez devoir éviter les quartiers les plus ghetto. Même si bonne nouvelle, il n’y en a pas énormément.

A Cleveland, ce sont plus des rues à éviter que des quartiers entiers. Parfois, il s’agit juste d’une partie de la rue.

Il n’y a pas de grosse délinquance mais avant d’achetez une maison, il est tout de même préférable soit de se rendre sur place ou au minimum de vérifier les maisons d’à côté sur google maps. Juste pour être plus tranquille.

En effet, ce qui m’a le plus choqué c’est que vous pouvez avoir une maison très bien entretenue et le voisin possède un vrai taudis.

2/ Attention aux factures liées à la maison !

Quand vous achetez un bien, vous devez être sur que ce dernier a bien été contrôlé et qu’il n’est pas grevé de dettes. Certains vendeurs ou intermédiaires peu scrupuleux omettent d’informer les acheteurs de ces détails.

Or parfois les taxes ne sont plus payées depuis plusieurs années et s’élèvent à plusieurs milliers de dollars.

Autant vous dire que ça empiète sur la rentabilité. Donc avant d’acheter, soyez certains du passif.

3/ Il faut bien choisir sa maison !

Quand on a la possibilité d’aller vérifier, mieux vaut se déplacer soi même. En effet, il y a de tout sur le marché. De la maison prête à s’effondrer à la maison présentant un certain charme.

Bien sûr on peut sinon se rendre compte de la qualité de la construction sur photo. Mais rien ne vaut une évaluation en direct.

Après, il faut tout de même avoir conscience du marché, qui risque de désorienté pas mal de français ! Il s’agit de maison en bois léger, pas très bien isolée car le coût de l’énergie aux USA n’est pas comparable à celui de la France, et relativement ancienne.

Mais ces biens tiennent dans le temps et ne nécessitent pas d’énormes coûts d’entretien.

4/ Le financement est quasi impossible

C’est là le point le moins réjouissant… Si vous souhaitez profiter de l’effet de levier de la banque pour investir dans l’immobilier, alors ce ne sera pas le cas ici !

Les investissements à Cleveland se font en cash, d’une part car les prix sont relativement faible et parce que le marché est très volatile. Les maisons intéressantes restant moins de quelques jours sur en vente.

Donc il faut faire vite !

Comment investir à Cleveland, en alliant rendement et sécurité ?

Vous êtes toujours motivé et souhaitez savoir comment bien investir à Cleveland ? Vous avez deux possibilités.

Première option, vous allez sur des sites d’annonces spécialisés comme zillow, vous faites vos recherches, vous passez des coups de fil ou appelez des agents immobiliers et vous dénichez la perle rare. Quelles sont vos garanties et comment vous allez gérer vos biens en étant à des milliers de kilomètres ?

Bonne question et je n’ai pas la réponse. Mais je pense que vous avez compris le sens de mon message. C’est très compliqué de dénicher une bonne opportunité quand on ne connait pas un marché.

Alors l’autre option, c’est de faire appel à des professionnels de confiance. Pour ma part, j’ai contacté les experts de l’investissement immo à Cleveland car c’est à mon sens le plus sûr moyen de réussir son coup. Ils ont déjà vendu plusieurs centaines de maisons sur place et connaissent les pièges et les avantages de chaque secteur.

Gros plus, j’ai pu visiter la ville avec un collaborateur francophone qui m’a tout montré comme s’il y avait toujours vécu !

C’est vraiment important d’être conseillé par une personne implantée sur place et avec des équipes efficaces et réactives. D’autant plus que ça n’affecte pas le rendement ! En effet, il propose des biens à partir de 52 000 dollars et des rendements supérieur à 12 % net.

Pour obtenir ses coordonnés, adressez-moi un e-mail ou un commentaire en bas de cet article et je me ferai un plaisir de vous les transmettre en privé.

Alex Cormont

Futur propriétaire à Cleveland !